中國徹底拋棄香港模式，商品房預售制度將取消？真相來了！

（一）

這幾天，大家對于房地產市場上討論最多的事情，可能就是廣東省發布通知預取消「商品房預售制度」。

記得當晚便有媒體十萬火急做深度解讀，說中國樓市即將迎來大震蕩，中小房企將倒閉出局，百姓迎來購房保障新時代…

朋友在后臺問我，這個伴隨中國樓市發展至今的制度真要被取消了嗎？

我的回答是：現階段絕不可能。

事實證明，后續住建部市場監管人士在晚間就辟謠了，征詢取消商品房預售意見的情況不屬實，但是沒有直接否認要求各地深入研究。

其實取消商品房預售制度和推出房地產稅的難度一樣，背后勾扯的利益太多。第一次取消這個制度的想法是在2004年提出的。

當時政府一聽，你們想取消這個制度啊，那我考慮考慮調查調查，但是2012年以后政府就開始研究取消它所帶來的后果了。

什么意思，就是只能在此階段進行改革，或者說改革比取消更有效，要取消04-12之間這8年早取消了，何必等到今天。

那么「商品房預售制度」對購房者意味著什么？現階段為何無法取消？取消后帶來的后果是什么呢？

（二）

預售制度是霍英東發明的，是港英時期、房地產商在資金不夠的情況下以信用為擔保的一種融資手段。在中國，深圳最先引進。

這個制度繁榮了香港的房地產市場，但是，在中國卻讓百姓成為了被動的韭菜，為什么？

關鍵原因是環境，中國缺乏賣樓花的前提條件：信用。

信用能促進經濟發展，信用環境好，就會減少交易風險和損失，節約交易費用，所以，在信用環境良好的香港，這個制度能推進經濟的發展，奇怪的是， 在信用環境差的大陸，需要信用支撐的賣樓花制度不但沒有被淘汰，反倒遍地開花呢，為什么呢？

這就是預售證的由來。

開發商買地，用地皮從銀行套貸款，用貸款和提前賣期房得到的錢去蓋房子搞工程搞營銷搞關系，那么政府其實是不放心開發商的，誰知道他們拿這么多錢是不是真的蓋房子去了？所以就要開發商把這些錢存在一個指定的銀行賬戶上，便于監管開發商的花銷。

那么開發商對政府也是不放心的，誰知道我這錢能不能真的如數給我啊，萬一我貸款放你銀行了你不給我，我這邊又賣不出去期房，我的資金鏈就斷了啊，我惹不起政府，我總能忽悠老百姓吧，所以我需要政府給我背書，那么就需要政府給我一個證明，證明我有權利去賣房子。

于是彼此的信任就靠這么一個證書建立起來了。

房地產行業本身是個資金密集型行業，中國本來的融資工具就很少，而賣樓花解決了房地產商的資金問題----當時的住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。

所以商品房預售許可制度本意是為了降低開發商資金門檻，促進房地產開發和銷售。

客觀來說，商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

所以，預售制度的受益者之一是開發商，他們僅需極少的自有資金，通過占用購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式（而且是購房者承擔了資金利息）。一句話說得簡單點，預售制度為開發商提供了一筆零風險零成本的巨額貸款。

其二就是銀行，銀行通過轉移財富獲得利差，也減少了相當一部分的壞賬風險。

這些關系里面，唯一能制約開發商的就是「發證人」。問題在于：發證人也天生具有逐利性（追求gdp），這就決定了必然不公，天然站在房地產商的一邊，對房地產商的監管天然缺位。

而由于買賣雙方存在天然的“信息不對稱”，購房者天然弱勢，沒有能力來判斷房地產商的服務是否合理、是否必要，這就導致房地產商沒有外力制約。

在監管缺位的情況下，如果經濟繁榮，賣樓花問題不大，但是一旦經濟下滑，后果非常嚴重。一旦資金鏈崩潰，房產商卷錢跑路，買房者血本無歸，幾個老百姓輸得起？

沒有跑路，能否按合同交房就不一定了，即使前面能避免，等交房之后房子跟預期介紹相去甚遠的時候，業主申訴也是極其困難的，即使法院判開發商輸，法律也拿他們沒辦法。

對買房者來說，預售制幾乎將所有的資金風險都轉嫁給了他們，而只有在房價上漲的時候，買房者的利益才可能得到保障。

這在三四線城市及縣城表現尤為突出，賣樓花的后果在一線城市之所以不嚴重，并非發證人監管得力，而是因為資源聚集效應導致的漲價預期。

（三）

那么從商品房預售制度的本質來看，購房者顯然是整個關系鏈里面的最底層。所以取消這個制度簡直是對百姓的一種救贖。

如果你從購房者的角度這么想是沒有任何問題的，但如果你再換個角度就會發現，取消預售制對購房者來說并不是最佳策略。這也是這個制度這么多年來遲遲沒有被取消的原因。而且貿然取消還會帶來很嚴重的后果。

首先從購房者角度看。

目前市場上預售房普遍相對同水平現房便宜20%左右，購房者也能花更少的錢更早訂到自己喜歡的戶型、樓號、地段。若取消該制度，一方面，現房更貴增加老百姓經濟負擔，另一方面，現房交易中，優質房源往往會被樓盤黃牛，走后門者占有。

其次從開發商角度看。

該制度設立的初衷是縮短開發商資金回流的周期，緩解這個行業與生俱來的資金困局。20多年來，該制度雖對購房者不利，但的的確確地是促進了房地產企業的快速發展。

數據顯示開發商到位資金4成來自預售款，4成是開發商自有資金。試想取消了該制度，開發商從哪彌補原先來自預售的4成資金？

或許房地產巨頭能勉強撐住，但對普通開發商而言，開發周期加長、融資不暢、資金鏈斷裂的打擊是致命的，將直接導致房地產業兩極分化嚴重，大規模中小型房企成批死亡。最終的結果就是強者恒強，弱者恒弱，不利于市場積極競爭，甚至還會形成類似壟斷的局面。

市場壟斷的后果我們大家都親身經歷過，例如滴滴壟斷了打車市場后的性侵，百度壟斷搜索市場的莆田醫院…這種例子不甚枚舉，在中國，能壟斷市場且保持為消費者提供優質服務初心的企業至今還沒有見過。

最后再從當今中國國情看。

目前我國城鎮化率不足60%，尤其在重點城市，房源供不應求。房地產相關行業對中國整體GDP貢獻率超過30%，其發展舉足輕重。尤其是當今中國正處于中美貿易戰初期，人民轉向投資以房地產為首的虛擬經濟熱情不減，需求還處于旺盛期。

而取消這個制度后，一些中小型開發商勢必迫于資金壓力停止建房，供應量減少，進一步加重供不應求的局面，掀起更大的炒房熱，房價將大幅上漲。房子是用來住的不是用來炒的。

所以在思考中國樓市問題的時候，必須要退而求其次，加上「中國國情」這四個大字。

預售制度取不取消沒多大意義，其癥結所在就是購房者未來擔憂的房子質量問題。

如果發證人堂堂正正站出來，鎖定開發商的信譽抵押作為未來購房者收房的擔保，開發商開發的房子質量1次不達標，罰1千萬，2次不達標，罰5千萬，三次不達標沒收開發資質。那么還會有開發商敢頂風作案，偷工減料，誆騙購房者嗎？

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